programa inmobiliario

El mercado de garantías “truchas” prolifera cada año. La tendencia crece por la escasa posibilidad de acceder a una vivienda y las exigencias de los propietarios. Cómo evitar caer en la trampa de las organizaciones que bordean la ilegalidad. Dos expertos inmobiliarios aconsejan que hacer.
La oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad aumentó 45%
Marina Pagnutti
economia@buenosaireseconomico.com / PROGRAMA INMOBILIARIO
"Ga¬ran¬te pro¬pie¬ta¬rio pa¬ra al¬qui¬lar", "ga¬ran¬tías nue¬vas y 100% se¬gu¬ras", o "al¬qui¬le sin ries¬gos", son al¬gu¬nos de los avi¬sos pa¬ra atra¬par al in¬ge¬nuo o al ne¬ce¬si¬ta¬do fu¬tu¬ro in¬qui¬li¬no. La mo¬da¬li-dad no se ocul¬ta, más bien to¬do lo con¬tra¬rio, y to¬dos los días las ofer¬tas apa¬re¬cen en dia¬rios, en In¬ter¬net y en la ca¬lle. No so¬lo atra¬pan al que no con¬si¬gue una vi¬vien¬da, si¬no tam¬bién per¬ju¬di-can a los due¬ños de in¬mue¬bles. Una efec¬ti¬va ca¬de¬na de en¬ga¬ños que afec¬ta a to¬dos los in¬vo-lu¬cra¬dos.

"La rea¬li¬dad es que el mer¬ca¬do in¬mo¬bi¬lia¬rio co¬no¬ce dón¬de se ven¬den las ga¬ran¬tías tru¬chas, co-no¬ce a los ti¬tu¬la¬res de esas ga¬ran¬tías y la pro¬ce¬den¬cia de las mis¬mas, de mo¬do tal que es muy di¬fí¬cil em¬bau¬car a un in¬mo¬bi¬lia¬rio ex¬pe¬ri¬men¬ta¬do con una ga¬ran¬tía com¬pra¬da", ad¬vier¬te a Bue-nos Ai¬res Eco¬nó¬mi¬co, Nés¬tor Wa¬len¬ten, pre¬si¬den¬te de la Cá¬ma¬ra In¬mo¬bi¬lia¬ria Ar¬gen¬ti¬na.

Lo cier¬to es que el sec¬tor in¬mo¬bi¬lia¬rio, preo¬cu¬pa¬do por es¬ta si¬tua¬ción, con el tiem¬po lo¬gró es-ta¬ble¬cer a tra¬vés de los pe¬di¬dos de in¬for¬mes una red pu¬bli¬ca que iden¬ti¬fi¬ca la na¬tu¬ra¬le¬za y el re-co¬rri¬do de los do¬cu¬men¬tos apó¬cri¬fos. Sin em¬bar¬go, a pe¬sar de las de¬nun¬cias de es¬tas es¬ta-fas, no lo¬gran erra¬di¬car el ne¬go¬cio de las ga¬ran¬tías tru¬chas.

Exi¬gen¬cias que com¬pli¬can. No to¬dos ac¬ce¬den a las con¬di¬cio¬nes im¬pues¬tas por el mer¬ca¬do y mu¬chos op¬tan por vol¬car¬se a la com¬pra de una ga¬ran¬tía, e in¬di¬can que el ga¬ran¬te es un pa¬rien-te cer¬ca¬no.

"Pa¬ra al¬qui¬lar hoy se pi¬de cum¬plir cier¬tos re¬qui¬si¬tos bá¬si¬cos. Con¬tar con un mes ade¬lan¬ta¬do de al¬qui¬ler, un mes de de¬pó¬si¬to y la ga¬ran¬tía di¬rec¬ta. Las mis¬mas es¬tán en el or¬den del 5% so¬bre el to¬tal del con¬tra¬to o el equi¬va¬len¬te apro¬xi¬ma¬do del va¬lor de un mes y me¬dio de al¬qui¬ler, es¬to úl¬ti¬mo es en con¬cep¬to de ho¬no¬ra¬rios, por su¬pues¬to con un ga¬ran¬te de vín¬cu¬lo di¬rec¬to con el fu-tu¬ro in¬qui¬li¬no" cuen¬ta Wa¬len¬ten, que acon¬se¬ja por se¬gu¬ri¬dad ce¬rrar las ope¬ra¬cio¬nes con in¬mo¬bi-lia¬rias aso¬cia¬das a la Cá¬ma¬ra.

Se¬gún la em¬pre¬sa de aná¬li¬sis de tí¬tu¬los de pro¬pie¬da¬des GE¬LER, que ope¬ra ha¬ce más de 20 años en el sec¬tor, con más de 46% del mer¬ca¬do in¬mo¬bi¬lia¬rio de la Ca¬pi¬tal Fe¬de¬ral, del to¬tal de ga¬ran¬tías pre¬sen¬ta¬das, al¬re¬de¬dor de un 20% es re¬cha¬za¬da.

"Por lo ge¬ne¬ral, quien com¬pra una ga¬ran¬tía es por¬que no tie¬nen otra po¬si¬bi¬li¬dad. Se re¬cu¬rre a es¬ta si¬tua¬ción por de¬ses¬pe¬ra¬ción", se¬ña¬la Sil¬va¬no Ge¬ler, di¬rec¬tor de la em¬pre¬sa ho¬mó¬ni¬ma.

A su vez, el ex¬per¬to agre¬ga que "Ar¬gen¬ti¬na es uno de los po¬cos paí¬ses que se da es¬te fe¬nó-me¬no por¬que la úni¬ca ga¬ran¬tía acep¬ta¬da es la pro¬pie¬ta¬ria. Quie¬re de¬cir que no se es¬tu¬dia la ca-pa¬ci¬dad de pa¬go de la per¬so¬na, si¬no que se apun¬ta a la ga¬ran¬tía de pro¬pie¬dad”.

Có¬mo ope¬ra el mer¬ca¬do de ga¬ran¬tías. Wa¬len¬ten y Ge¬ler coin¬ci¬den en acla¬rar que el ac¬to de pres¬tar o ven¬der una ga¬ran¬tía en sí no es un de¬li¬to, si¬no que el pro¬ble¬ma con¬sis¬te cuan¬do ese do¬cu¬men¬to ga¬ran¬ti¬za va¬rias lo¬ca¬cio¬nes. Su¬ce¬de que un mis¬mo es¬cri¬to se pres¬ta pa¬ra 200 pro-pie¬da¬des, los in¬qui¬li¬nos de¬jan de pa¬gar y cuan¬do quie¬ren eje¬cu¬tar la ga¬ran¬tía no exis¬te o se ena¬je¬nó la vi¬vien¬da.

"He¬mos en¬con¬tra¬do has¬ta 450 pre¬sen¬ta¬cio¬nes en el Re¬gis¬tro de la Pro¬pie¬dad In¬mue¬ble (RPI) de la mis¬ma ga¬ran¬tía", di¬ce Ge¬ler, quien ad¬vier¬te dis¬tin¬guir los dis¬tin¬tos do¬cu¬men¬tos tru¬chos.

"Es¬tá la ga¬ran¬tía que se ven¬de la fo¬to¬co¬pia del tí¬tu¬lo y nun¬ca los ti¬tu¬la¬res van a fir¬mar; la que es una es¬cri¬tu¬ra real pe¬ro con da¬tos apó¬cri¬fos; la que rea¬li¬zan ro¬bo de iden¬ti¬dad y di¬cen ser el ti¬tu¬lar del bien con DNI fal¬sos; y las que due¬ños en¬ga¬ña¬dos pien¬san que van a ha¬cer una gran di¬fe¬ren¬cia y co¬mien¬zan a fir¬mar ga¬ran¬tías co¬bran¬do un mes de al¬qui¬ler por la fir¬ma. Lo que no sa¬ben esos pro¬pie¬ta¬rios es que exis¬te una al¬ta pro¬ba¬bi¬li¬dad de per¬der el in¬mue¬ble", di¬ce el ex-per¬to en do¬mi¬nios.

Wa¬len¬ten, a su vez afir¬ma que "el sec¬tor in¬mo¬bi¬lia¬rio co¬no¬ce a la per¬fec¬ción los que par¬ti¬ci¬pan en es¬tas re¬des de com¬pra y ven¬ta. Sa¬be¬mos los in¬mue¬bles que fre¬cuen¬tan, has¬ta los nú¬me¬ros de ma¬trí¬cu¬las que uti¬li¬zan y con¬ta¬mos con ser¬vi¬cios que de¬tec¬tan es¬tos fal¬sos do¬cu¬men¬tos. Ade¬más, al pe¬dir un cer¬ti¬fi¬ca¬do de do¬mi¬nio, un ges¬tor ave¬ri¬gua los úl¬ti¬mos tres me¬ses de mo-vi¬mien¬to de esa ga¬ran¬tía. Y lle¬ga¬do el ca¬so que sur¬ja un pro¬ble¬ma de ave¬ri¬gua¬ción, el re¬gis¬tro de pro¬pie¬dad cuen¬ta con un cer¬ti¬fi¬ca¬do nú¬me¬ro 5, el cual a sim¬ple vis¬ta sal¬ta cuán¬tos pe¬di¬dos de in¬for¬mes hu¬bo en los úl¬ti¬mos 90 días"

El pre¬si¬den¬te de la CIA se¬ña¬la que las pro¬pie¬da¬des que ofre¬cen en ga¬ran¬tía es¬tas re¬des, van ro¬tan¬do en¬tre los que es¬tán en el ne¬go¬cio. "Los ven¬de¬do¬res de es¬tos do¬cu¬men¬tos tie¬nen un in-mue¬ble hoy y lo ven¬den en el día de ma¬ña¬na. No di¬go que for¬man una coo¬pe¬ra¬ti¬va, pe¬ro prác-ti¬ca¬men¬te se jun¬tan en¬tre cin¬co o seis ven¬de¬do¬res y ro¬tan per¬ma¬nen¬te¬men¬te. No¬so¬tros no po-de¬mos ha¬cer na¬da, no es fá¬cil de con¬tro¬lar ese mer¬ca¬do, sim¬ple¬men¬te lo que po¬de¬mos ha¬cer es po¬ner en co¬no¬ci¬mien¬to al lo¬ca¬dor y lo¬ca¬ta¬rio de es¬ta si¬tua¬ción. Y que por su bien con¬cu¬rra a una in¬mo¬bi¬lia¬ria se¬ria pa¬ra evi¬tar gas¬tos y pér¬di¬da de tiem¬po".

Ge¬ler agre¬ga más da¬tos so¬bre la ope¬ra¬ti¬vi¬dad de es¬tas ban¬das. "Son or¬ga¬ni¬za¬cio¬nes que pu-bli¬can un men¬sa¬je do¬ble en los dia¬rios. Por un la¬do bus¬can pro¬pie¬ta¬rios que quie¬ran ga¬nar mu-cho di¬ne¬ro por mes, y por el otro co¬lo¬can avi¬sos que se al¬qui¬la sin ga¬ran¬tía, y allí ob¬tie¬nen mu-chos clien¬tes di¬cién¬do¬les que ya se al¬qui¬ló esa pro¬pie¬dad pe¬ro que cuen¬tan con una ga¬ran¬tía pa¬ra ca¬da oca¬sión. Nun¬ca po¬nen vi¬vien¬das pro¬pias, siem¬pre son de¬par¬ta¬men¬tos de muy ba¬jo va¬lor co¬mer¬cial, 3er pi¬so por es¬ca¬le¬ra, in¬ter¬nos, 22 me¬tros y zo¬nas le¬ja¬nas o muy eco¬nó¬mi¬cas".

Un aval de con¬fian¬za. An¬te la di¬fi¬cul¬tad de con¬se¬guir ga¬ran¬tías que se ajus¬ten a los re¬qui¬si¬tos im¬pues¬tos, la Cá¬ma¬ra In¬mo¬bi¬lia¬ria fir¬mó un acuer¬do de co¬la¬bo¬ra¬ción con un ban¬co pri¬va¬do, con el fin de en¬con¬trar una so¬lu¬ción a las per¬so¬nas que ne¬ce¬si¬ten vi¬vir en Ca¬pi¬tal Fe¬de¬ral y no po¬seen ga¬ran¬tía.

"La ini¬cia¬ti¬va sur¬gió de la go¬ber¬na¬ción de Mi¬sio¬nes al plan¬tear an¬te la CIA los con¬ti¬nuos pro¬ble-mas que te¬nían jó¬ve¬nes y es¬tu¬dian¬tes pa¬ra al¬qui¬lar en Bue¬nos Ai¬res. Fir¬ma¬mos un acuer¬do y em¬pe¬za¬mos ha¬ce un año la ta¬rea de acep¬ta¬ción, adap¬ta¬ción, aba¬ra¬ta¬mien¬to y de agi¬li¬za¬ción de trá¬mi¬tes. El ban¬co ha¬bía sa¬li¬do con un 9,5 % de cos¬to y hoy lo ba¬jó a 5,25%. Es¬to lo con¬vier¬te en un pro¬duc¬to me¬dia¬na¬men¬te com¬pe¬ti¬ti¬vo", ex¬pli¬ca Wa¬len¬ten.

Has¬ta el mo¬men¬to, Su¬per¬vi¬lle es la úni¬ca en¬ti¬dad ban¬ca¬ria que acor¬dó con la CIA, ga¬ran¬ti¬zar la ope¬ra¬to¬ria de al¬qui¬le¬res de vi¬vien¬da en un ran¬go que va de los 500 a los 5 mil pe¬sos. De es¬ta ma¬ne¬ra, be¬ne¬fi¬cia¬rá al in¬qui¬li¬no por¬que no ten¬drá que bus¬car ga¬ran¬tías, y tam¬bién al pro¬pie¬ta-rio, ya que se¬rá el ban¬co el que co¬bra¬rá el al¬qui¬ler y lo trans¬fe¬ri¬rá al due¬ño del in¬mue¬ble.

Por brin¬dar la ga¬ran¬tía en ope¬ra¬cio¬nes de al¬qui¬ler, el ban¬co co¬bra¬rá una co¬mi¬sión al in¬qui¬li¬no y al pro¬pie¬ta¬rio, que se¬rá fi¬ja¬da so¬bre el mon¬to to¬tal de los al¬qui¬le¬res en un con¬tra¬to de dos años; en tan¬to, ade¬más de esa co¬mi¬sión ha¬brá que pa¬gar las co¬rres¬pon¬dien¬tes a la in¬mo¬bi¬lia-ria.

Si bien es una in¬te¬re¬san¬te so¬lu¬ción, es¬ta ope¬ra¬to¬ria en¬ca¬re¬ce la ges¬tión, pe¬ro los be¬ne¬fi¬cios son al¬tos, da¬do que no ten¬drá que pe¬dir ava¬les a fa¬mi¬lia¬res o ami¬gos y tam¬bién se¬rá una so¬lu-ción pa¬ra el pro¬pie¬ta¬rio por¬que el ban¬co re¬co¬no¬ce¬rá la so¬li¬dez del in¬qui¬li¬no y le ad¬mi¬nis¬tra¬rá el co¬bro de la men¬sua¬li¬dad.

Cer¬can¬do al frau¬de. La úni¬ca for¬ma de de¬tec¬tar una es¬cri¬tu¬ra “tru¬cha” es me¬dian¬te la so¬li¬ci¬tud de los co¬rres¬pon¬dien¬tes in¬for¬mes de Do¬mi¬nio y Fre¬cuen¬cia de pe¬di¬dos en el Re¬gis¬tro de Pro-pie¬dad In¬mue¬ble (RPI). No hay a prio¬ri nin¬gu¬na po¬si¬bi¬li¬dad de iden¬ti¬fi¬car es¬te ti¬po de do¬cu¬men-tos.

"En los úl¬ti¬mos 20 años la em¬pre¬sa for¬mó un ban¬co de ga¬ran¬tías com¬pra¬das, don¬de fi¬gu¬ran to¬das las pro¬pie¬da¬des que so¬li¬ci¬ta¬ron in¬for¬mes de do¬mi¬nio, y ade¬más el ban¬co es con¬sul¬ta¬do por más de 300 ope¬ra¬cio¬nes por día. Ac¬to se¬gui¬do, in¬for¬ma¬mos las ca¬rac¬te¬rís¬ti¬cas del do¬cu-men¬to. El ser¬vi¬cio es¬tá abier¬to a to¬das las in¬mo¬bi¬lia¬rias y es gra¬tui¬to" ex¬pli¬ca Sil¬va¬no Ge¬ler.

En tiem¬pos de cri¬sis es cuan¬do cre¬ce la de¬man¬da de ga¬ran¬tías. Ge¬ler ase¬gu¬ra que "en 2009 se man¬tu¬vo igual que en el 2008 pe¬ro con mu¬chos me¬nos ope¬ra¬cio¬nes en va¬lor ab¬so¬lu¬to".

Al¬qui¬le¬res: Ayer, Hoy y ma¬ña¬na. Se¬gún da¬tos apor¬ta¬dos por la Cá¬ma¬ra In¬mo¬bi¬lia¬ria, en 2009 hu¬bo un 45% más de ofer¬ta de al¬qui¬le¬res que en el año 2008. El re¬sul¬ta¬do se ori¬gi¬nó por dis¬tin-tas va¬ria¬bles. Por un la¬do se dio en fun¬ción de la caí¬da de fal¬ta de ven¬tas, otra fue que el com-pra¬dor no con¬va¬li¬da¬ba los pre¬cios y es¬pe¬ra¬ba que los va¬lo¬res ba¬ja¬ran, y por otra par¬te, el ven-de¬dor no que¬ría des¬ha¬cer¬se del in¬mue¬ble a un pre¬cio in¬fe¬rior al que su¬po¬nía que va¬lía. Con lo cual op¬tó por sa¬car¬lo de la ven¬ta y lo pu¬so en al¬qui¬ler, per¬mi¬tien¬do de esa ma¬ne¬ra in¬cre¬men¬tar la ofer¬ta en al¬qui¬le¬res.

"Esa ma¬yor ofer¬ta hi¬zo que los pre¬cios se es¬ta¬bi¬li¬za¬ran en al¬gu¬nos ca¬sos. En cam¬bio en las mer¬ca¬de¬rías pre¬mium o gran¬des pu¬die¬ron ha¬ber ba¬ja¬do un po¬co. No así en lo que in¬te¬gra la ba¬se de la pi¬rá¬mi¬de de la de¬man¬da com¬pues¬ta por de¬par¬ta¬men¬tos chi¬cos de 1,2 y 3 am¬bien-tes", de¬ta¬lla Wa¬len¬ten.
A su vez, el pre¬si¬den¬te de la Cá¬ma¬ra In¬mo¬bi¬lia¬ria ade¬lan¬ta que en 2010 los al¬qui¬le¬res po¬drían su¬bir. "Al¬gún ajus¬te van a su¬frir y muy es¬pe¬cial¬men¬te se ha¬rá vi¬si¬ble cuan¬do co¬mien¬cen los in-cre¬men¬tos sa¬la¬ria¬les sur¬gi¬dos de los con¬ve¬nios de tra¬ba¬jo. Ahí es po¬si¬ble que los pro¬pie¬ta¬rios exi¬jan un po¬co más. Es¬to siem¬pre su¬ce¬de por¬que el va¬lor de los al¬qui¬le¬res es¬tá ata¬do a los sa-la¬rios".

Los es¬pe¬cia¬lis¬tas pre¬vén que an¬te el dé¬fi¬cit de vi¬vien¬da y la im¬po¬si¬bi¬li¬dad de ac¬ce¬der a un cré-di¬to pa¬ra la com¬pra, el mer¬ca¬do con¬ti¬núe con su di¬na¬mis¬mo ha¬bi¬tual.

Hoy, el cos¬to de al¬qui¬ler equi¬va¬le a un 35 o 40% del sa¬la¬rio pro¬me¬dio de un tra¬ba¬ja¬dor. Ese por¬cen¬ta¬je, en par¬te se ele¬vó por las ex¬pen¬sas, que en los úl¬ti¬mos años se in¬cre¬men¬ta¬ron en un 100%, mien¬tras que los al¬qui¬le¬res tre¬pa¬ron a un 35%.

Por úl¬ti¬mo, Ge¬ler ase¬gu¬ra que el 2010 no pre¬sen¬ta¬rá na¬da nue¬vo, pe¬ro cree que ha¬brá "ma¬yor con¬cien¬cia en¬tre los pro¬pie¬ta¬rios por con¬sul¬tar el ori¬gen de las ga¬ran¬tías ".